jueves, 7 de agosto de 2014

LAR: ¿Excesivamente castigada? (2014Q2)

Las recientes tensiones geopolíticas, junto con la incertidumbre sobre la fortaleza de la recuperación económica, y la escasa liquidez propia del mes de agosto, está provocando lo que por ahora solo se puede interpretar como una corrección técnica que está afectando con diferente intensidad a los valores cotizados y, según nuestra opinión, LAR podría estar en el grupo de las más perjudicadas.

Como ya comentamos en el anterior post sobre la empresa, Lar España Real Estate es una SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria), que comenzó a cotizar en el mercado continuo a primeros de marzo de este año, y que tiene por objeto invertir su patrimonio en la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento (principalmente centros comerciales y edificios de oficinas), para lo cual recaudó 400 millones de los inversores y ahora los está invirtiendo.

Hasta la fecha ha invertido 200,45 millones de euros en 4 centros comerciales, una nave alquilada a Media Markt, y 2 edificios de oficinas, con una superficie total alquilable de 82.346 m2 y un indice de ocupación medio del 84,37% (hemos supuesto que el edificio de oficinas en Cardenal Spinola de Madrid tiene una ocupación del 60%).

Recientemente ha presentado los resultados correspondientes al primer semestre de 2014, y como es lógico son poco relevantes, ya que solo incluyen los ingresos por alquileres de los dos primeros centros comerciales adquiridos a finales de marzo, los gastos de constitución de la empresa, los de adquisición de los centros comerciales, y los de gestión y amortización, pero extrapolandolos nos podemos hacer una idea aproximada de lo que puede ser la cuenta de perdidas y ganancias cuando tenga la mayor parte de su patrimonio invertido.

De la información facilitada se desprende que los dos centros comerciales adquiridos en marzo, con la ocupación que dicen que tiene, ofrecen unos ingresos brutos por alquiler equivalentes al 8,71% de la inversión realizada, que podría llegar al 9,45% en el caso de una ocupación del 100%. También sabemos por el folleto de la oferta, que el gestor va a cobrar por su trabajo una comisión fija del 1,25% del valor de los activos netos, lo que representará un gasto de 5 millones de euros cuando estén invertidos los 400 millones de euros, y unos gastos de amortización de 8 millones de euros. Además habrá gastos de personal y otros gastos que no podemos estimar, pero que suponemos que como mínimo sumarán otros 1,2 millones. Los ingresos podrían estar alrededor del los 34 millones (considerando un 8,5% sobre la inversión) y los gastos serán unos 14,2 millones, por lo que el resultado antes de impuestos sería de 19,8 millones, a los que habría que descontar el 19% de impuestos, quedando un beneficio neto de 16,04 millones, que repartidos entre el total de las acciones nos da un bpa de 0,40€.

El bpa estimado en el anterior párrafo variará en función de la ocupación y de como evolucionen los alquileres: con una ocupación del 100% subiría hasta los 0,48€, pero si persiste la crisis y los precios de los alquileres tienden a la baja, podría bajar, de forma que si los ingresos brutos solo representan el 7,5% de la inversión inicial, el bpa sería 0,34€.

Como el objeto de las Socimis es distribuir prácticamente todo el beneficio entre sus accionistas , y suponiendo que se distribuya el 90% del mismo, se podría obtener un dividendo de 0,36€, que a los 8,5€ que cotiza actualmente representa una rentabilidad por dividendo del 4,28%, pero hay que tener en cuenta que este es un dividendo exento de pagar impuestos, por lo que es equivalente a un dividendo bruto de 5,42% en el caso de que si que se tuviera que aplicar el 21% de impuestos.

Desde el punto de vista patrimonial, el valor teórico de las acciones es prácticamente 10€, de los que actualmente 5€ están invertidos en los centros comerciales y edificios de oficinas ya adquiridos y los otros 5€ son dinero en efectivo, por lo que si cotiza a 8,50€ es porque se piensa que es posible una pérdida en el valor de los activos adquiridos hasta la fecha de 1,5€, lo que querría decir que se está comprando de forma precipitada y demasiado caro. El tiempo dirá se es cierto, o estamos ante una ineficiencia del mercado propia de la escasa liquidez del mes de agosto.

Lógicamente, esto no es una recomendación de compra, simplemente es una interpretación personal de la información que la empresa facilita a la CNMV, y nada impide que se pueda comprar más barato.

Saludos.

Nota: Para ir al indice de empresas y a la cartera de inversión pinchar aqui

9 comentarios:

  1. Comparto tu visión sobre los números de LAR. Entorno los 30 M€ de ingresos, aunque creo que va a haber más gastos de explotación por reformas (que ya han comentado que quieren realizar en las oficinas) y mantenimiento de los c.c.

    Que te parece Merlin? Yo la descarté cuando vi las oficinas de BBVA pero viendo la compra del centro comercial Marineda, el 2º de Esp, con hotel, y ocupación practicamente del 100%. Lo que me ha gustado es que han pagado unos 1.300 €/m2 mientras que en LAR estamos pagando 2.300 €/m2 de media por centros (algunos) de segundo nivel !!, este dato, más las comisiones que paga LAR, creo que le quitan atractivo.

    Tanto Bestinver como Iván Martín han entrado con posiciones considerables en Merlin, además de otros reputados.

    Soy accionista de LAR y ayer amplié aún más, aunque planteo Merlin si cae de los 9€.

    Cuando estimas que vayan a empezar a repartir dividendos?

    Cada vez me va gustando más tu cartera aunque sigo pensando que ayudaría algo más de información sobre fondos y derivados, como haces con las acciones, que las analizas, mostrarnos un poco por que te ves motivado y la estrategia que sigues. Por lo demás, blog de 10.

    Hector33.

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    1. Hola Hector:

      Todo el anterior post es un supuesto teórico que seguro que no va a coincidir con la realidad, y como eso hay que tomarlo.

      No creemos que reparta dividendos hasta que no tengan toda la cartera invertida, y nos gustaría que no tuvieran tanta prisa por gastarse el dinero de los socios, (da la impresión de que tenían prisa por tener invertido el 50% para comenzar a cobrar la comisión de gestión), Podemos suponer que el primer dividendo que se distribuya será en 2016 con cargo a los resultados de 2015.

      En cuanto a Merlin, no la hemos visto con suficiente detalle. Si que hemos visto que los gestores cobran el 0,6% de comisión fija en lugar del 1,25% de Lar, suponemos que estará relacionado con los diferentes tamaños. Merlin es tres veces más grande. No sabíamos que Bestinver tiene participación en Merlin, si que la tienen en Lar.

      En cuanto a la compra por parte de Merlin del CC Marineda, la información que han facilitado tiende a liarnos, porque facilitan datos del centro comercial y del complejo en el que está ubicado. El centro si no recuerdo mal, tenía una superficie alquilable de 100.000 m2 a los que había que añadir un hotel del que no se daba ningún dato de superficie. Creo que el precio salía sobre los 2.500 €/m2.

      En cuanto a las inversiones con derivados, son un paso intermedio a la espera de encontrar buenas oportunidades de compra de acciones, que visto a toro pasado, está claro que las han habido, pero no hemos sido capaces de verlas y aprovecharlas.

      Saludos y suerte.

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  2. Por qué el diviendo de LAR está exento de impuestos??

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    1. Hola Deif:

      Con todos los cambios fiscales que está habiendo, no sabemos al final como quedará lo de la exención de impuestos. Nosotros lo hemos sacado de aquí:

      http://www.expansion.com/diccionario-economico/socimi.html

      Saludos y suerte.

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  3. Viendo el grafico, esta bajista de manual no, hay algo que no vea, estoy aún aprendiendo, donde cotiza, haber si con mi bróker puedo entrar a verla mas detenidamente, el local que le tiene alquilado a mediamark durante cuanto tiempo es y algunas condiciones como si se cierra, cuanto seria la penalización si la hubiera, podemos saber cual es , no es lo mismo el de Alcalá de Guadaíra que el de Kansas city ambos en Sevilla, pero no con el mismo volumen ni trato.

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    1. Hola Javier:

      Esta empresa cotiza muy poco tiempo para poder analizarla mediante el análisis técnico.

      El local de Media Markt está en Madrid y por ahora no han dado ningún detalle sobre las condiciones del cotrato de alquiler.

      Saludos y suerte.

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  4. Que tal como estas:
    Viendo el grafico, esta bajista de manual no, hoy algo que no vea, estoy aún aprendiendo, donde cotiza, haber si con mi bróker puedo entrar a verla mas detenidamente.
    E l local que le tiene alquilado a mediamark durante cuanto tiempo es y algunas condiciones, como si tienen alguna penalización si se van, si la tuvieran de cuanto seria, podemos saber cual es , no es lo mismo el de Alcalá de Guadaíra que el de Kansas city ambos en Sevilla, pero no con el mismo volumen ni trato.

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  5. Hola,
    ¿Se sabe por qué Cohen & Steers están saliendo de LAR? Es muy sorprendente que salgan tan pronto.
    Muchas gracias

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    1. Hola Jorge:

      Efectivamente es sorprendente, porque comenzó a disminuir la posición cuando prácticamente aún no había realizado ninguna inversión.

      Saludos y suerte.

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